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  现在看来,有些预测已经兑现。就在上个月,长租公寓又迎来了重磅利好政策,即两部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“租赁新政”),在租赁新政崛起的背景下,让我们来听听冯玉光先生的见解。

  2、新政:为什么会有租赁新政?新政会带来哪些变化?(将超98房改对房地产市场的影响)

  3、预测:三年后的租客形态、公寓产品形态、运营商形态、开发商形态和服务商形态

  在过去战略咨询和培训中,我经常被问到以下问题:长租公寓赚钱吗?怎么才能盈利?我们为什么要做长租公寓?

  这些问题来源于长租公寓过去五年轰轰烈烈地生、苟延馋喘地活、辗转反侧地死,以及高估值、低盈利的困惑,进入门槛低、扩张门槛高的彷徨,以及只规模不经济的质疑。但是,过去的都已经过去,过去的案例和实践并不能预测未来。因为,这个行业所处的大环境已经发生了改变,长租公寓行业正处在改朝换代的关键时期。

  关于“黄袍加身”的典故相信很多人都略有耳闻,说的是宋太祖赵匡胤被手下将士披上黄袍拥立为天子,继而开启了一个全新的朝代——宋朝。因此,“黄袍加身”也有了改朝换代的引申意义。那么,长租公寓行业跟“黄袍加身”又有什么关联呢?

  其实,从唐朝灭亡到赵匡胤的宋朝成功“上市”,并吃掉各路割据政权之前,中间大约有七八十年的乱世,史称五代十国。期间藩镇割据、战乱不止,而黄袍加身则是其中一个关键的转折点。 960年,后周赵匡胤发动陈桥兵变,黄袍加身,篡后周建立北宋,五代结束。北宋建立后,又先后统一了尚存的荆南、武平、后蜀、南汉、南唐、吴越、北汉等政权,基本实现了全国的统一。

  反观长租公寓行业,近几年各路品牌公寓、二房东等龙蛇混杂的状态,包括从2013年起的公寓创业热潮,都是地方势力的小打小闹,与五代十国的混战时期其实很相似。包括行业初期,由于租房中介卷款出逃、群租房安全事故频发等,政府对违规公寓和群租房的整改也是一波接一波,但往往整改没多久便春风吹又生。就像五代十国割据势力战乱不断,今天这个节度使造反,明天那个文官劝进,新的政权和势力此起彼伏,你方唱罢我登场。五代十国还有一个特点就是皇帝都是高危职业,立得快,倒下去更快。这与行业初期二房东通过拿房迅速扩张,以及近两年长租公寓阵亡名单不断加长的现象也颇为雷同。

  到近两年,一系列鼓励扶持住房租赁市场发展的政策相继发布。尤其是十九大以后,确立了“‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”租赁住房在住房体系中的分量日益凸显。而在政策利好,市场前景的推动下,尤其是“租赁新政”的发布,刺激着开发商、国资国企乃至各路资本加速布局长租公寓市场。至此,整个行业的政策、玩家以及消费者都已发生了巨大的改变。

  从十九大召开到租赁新政发布可以说就是长租公寓“黄袍加身”的关键转折点。由此可以预见,未来三年,房地产格局将会发生深刻改变,长租公寓行业改朝换代的关键时期业已来临。

  在十九大以前,无论是2016年6月3日国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)(以下简称“39号文”),还是2017年7月18日,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)(以下简称“153号文”),在提到住房制度时用的都是“购租并举 ”一词,请注意,这里是“购”字在前,“租”字在后。

  比如“39号文”的指导思想部分,“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”;再比如“153号文”的第一部分“充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是贯彻落实‘房子是用来住的、不是用来炒的’这一定位的重要举措,是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容”。

  而到了十九大,报告中指出:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”我们可以发现,到这里已经是“租”字在前,“购”字在后。这一微妙变化让我们看到住房租赁已经成为房地产长效机制的重要组成部分。政府为了进一步巩固“租售并举”的战略定位,在供给侧,施行租售并举,通过开发商自持、商改住、集体土地入市等政策扶持实现多主体供给;而在需求侧,提倡租售同权,使租房者在落户社保、就医入学、水电煤使用等多方面享有与购房者同样的权益。

  既然“租”已经如此重要,那么对于服务于租赁的长租公寓行业,政府必然要大力支持。为行业和相关企业的发展提供资源,解决问题。由此也不难理解租赁新政落地背后的原因。

  首先是政治的需要。十九大以后,从“购租并举”到“租购并举”的变化,确立了“租”在国家战略中的重要地位,既然鼓励发展就要有相应的支持政策落地;其次是经济的需要。住房租赁资产证券化即可以盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,促进形成金融和房地产的良性循环,满足投资者多元化的投资需求。三是去杠杆的需要。住房租赁的投资及经营需要较大的资本投入,对住房租赁企业的资金要求较高。发展住房租赁资产证券化有利于降低住房租赁企业的杠杆率。四是房地产调控的需要。为保持房地产市场的总体稳定,中央一再强调“住房不炒”的理念,在抑制住房的投机、投资性方面采取了一系列针对措施,住房租赁资产证券化正是为了弱化房地产投资比重,增强其消费属性;五是供给侧改革的需要。过去的住房制度中供给侧结构比较单一,而新政允许非居住物业大量入市,丰富了供给,同时盘活了存量资产。六是民生民心工程的需要。衣食住行都是民生大计,十九大“让全体人民住有所居”受到了广泛热赞。不少网友表示“超级提气!”

  基于以上政治、经济、去杠杆等多个方面的需要,租赁新政的落地也必将导致房地产格局发生深刻改变,我认为其影响不亚于98年房改。1998年6月,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后,国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。它的颁布,正式开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。至此,新中国持续了近半个世纪的福利分房制度落下帷幕,市场化的商品房成为住房领域的主旋律。

  98年房改让中国的住房制度从福利分房走向市场化的商品房,而租赁新政将引导住房市场进一步分化为租和售两大支柱,也就是说房产市场持续了近20年的买房炒房热潮终将开始渐渐褪温,朝着供需平衡的正常状态慢慢恢复。由此,也将带来中国的房地产市场的一系列改变。

  1、居民对房价预期的改变。近几年房地产买卖的火热,除去一部分是由于真实的需求外,其实不排除很多人是因为对房价快速上涨的恐慌,将原本应该用于事业、生活、爱情的投入,提前透支投入到房地产。这也导致了所谓的供需不平衡。而一旦大家对房价的预期发生改变,认为房价不会大幅度增长,购买的动力就会下降,让供需走向平衡,甚至供大于需。

  2、非居住物业大量入市,丰富供给。 “支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。”租赁新政允许租赁企业将闲置的商用办公用房等非居住资产盘活,并引入住房租赁市场,这将极大地丰富供给侧结构。

  3、房地产的投资属性弱化,消费属性增强。过去几年随着城市大量人口涌入,房地产市场持续升温,让房子原本的居住属性渐渐弱化,投资属性逐渐凸显。十九大明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,清晰地表达了“房子的原本属性是居住”这个意思。当前的各种调控措施或政策,都是希望房子更多地回归原本属性。

  4、租金水平将成为不动产价值核心评估依据。租赁新政规定,“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法。”而收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值,作为住房租赁资产,其收益能力便是租金水平。因此,租金水平将成为不动产价值的核心评估依据。

  综上,我们看到长租公寓行业的整体环境已经大变。首先是政策改变了,由最初对野蛮生长的整改,到“购租并举”的鼓励,再到现在“租购并举”的支持;其次是行业的玩家结构变了,过去是二房东、创业公司的小打小闹。但是从2017年开始,开发商、国资国企还有各路资本都陆续进来了,“国家队”凭借其资源和政策优势已经成为整个行业的头部。另外,消费者的构成和需求也变了,从最初只是为了解决住的基本需求,发展到了品质要求更高、更多元的消费需求。

  当整个行业已经改朝换代,过去的实践对今后的发展就已经没有太多参考意义,毕竟一朝天子一朝臣,唐朝的官再好,也大多不能为宋朝所用。因此,我们要站在未来看现在。只有洞悉了未来的行业趋势,才能为我们今后的实践和发展方向提供参考和引导。那么未来的长租公寓行业究竟是什么样的?我想主要从消费者形态、产品形态、运营商形态、服务商形态,以及盈利模式几个方面来分析。

  过去,很多人选择租房往往是因为买不起房,不得已而为之。而现在,中国人的消费观念已经逐步发生改变,如果有高品质的租房可以满足居住需求,那买房就不再是必选项。也正是由于消费者观念的升级,才催生了长租公寓由最初简单粗暴的群租发展到现在拥有丰富的产品形态。

  1、千禧一代更加流动。随着千禧一代开始步入社会,给住房租赁市场带来了显著变化。由于他们更崇尚自由和个性化,所以千禧一代更倾向租房而不是买房。除此以外,他们还更加流动,因此带来了短租市场的繁荣。资料显示,目前Airbnb的中国用户超80%都是千禧一代。

  2、单身贵族崛起。单身人口激增目前已经是个国际普遍现象,有统计报告显示,中国现在单身人口已经达到2亿。欧洲、日本也出现了大量的单身、不婚族。这些单身的消费观念跟家庭是完全不一样的,对于他们来说,比起买房,一套有品质的单身公寓更能吸引他们。所以,单身人群对于租赁市场的需求也非常大。

  3、家庭进入租赁市场。之前备受市场关注的企业全自持租赁项目万科“翡翠书院”的试水成功,让我们看到“愿意为了高品质生活而一次性支付10年租金的家庭型长租客户确实存在。”。截至5月13日,其首批两幢楼共计48套出租率超过80%,且租户中大多以家庭为单位。除此以外,面临高企的房价,很多家庭,尤其是新婚夫妇往往会在小孩出生前选择租房过渡。

  当下的几家租房平台,都分为整租、合租、品牌公寓三个频道,反映目前市场公寓产品的三种形态。那么,在消费升级、居住文化的改变中,长租公寓的产品形态会发生什么变化?我猜测也许长租公寓会有四种产品形态:

  1、分散式优质整租。市中心、分散式出租房源,给谁住才最符合资源匹配的经济规律?肯定不是普通白领。新需求会出现,如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房。

  2、集中式的租赁社区。仅仅是靠路边的筒子楼吗?我想这不是开发商干公寓的主流。开发商干公寓,少则是几栋楼组成的租赁组团,多则是租赁小区,从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求,未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

  3、单栋集中式公寓。现在的集中式公寓楼,几乎都是边角料的物业资产,噪音、通风、采光、隐私、配套都存在这样那样的不足,比分散式的合租房好不了多少。

  4、分散式合租。主要是位于城市外围的合租房,虽然2020年我国实现了全面小康,但城市外围的合租房会长期存在,即使在发达国家,类似的公寓产品也是一直存在的。

  随着国家队和开发商的相继入场,公寓行业的头部单位快速崛起,但即便如此,头部单位也仅能占据行业20%的市场份额,像公寓市场比较成熟的日本、美国一样,剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有,“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现,大头部、长尾部是其显要特征。

  市场成熟后,结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点,中小公寓(职业房东)将升级,他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域,具有一定的区域市场占有率,将长租公寓的精细服务做好,其强大的市场竞争力让中小职业房东的地位很难被撼动。且没有腰部的行业格局并不是特例,在国内与不动产经营相关的行业,如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

  在过去公寓的服务生态里面,也许只有流量平台58赶集和行业媒体房东东算是比较专业的服务商,其它领域几乎没有专业服务商。轰轰烈烈的租房金融,前赴后继的进入和退出。智能门锁等硬件,虽然在长租公寓领域得到发展,但同时还在探索民用和短租市场,只有蜂电智能电表比较专注于公寓市场。未来还会有专门为公寓行业而生的装修设计、销售代理、委托管理、维修保洁、咨询培训,甚至公寓猎头。

  长租公寓服务商的本质是服务于企业,这就要求服务商至少在其专业领域要高于企业,能为企业提供完整的、规模化的解决方案。所以长租公寓服务商大多由企业转型而来,或者是企业针对长租公寓开辟的新业务,这从先天决定了长租公寓服务商的高门槛。因此,未来的服务商形态将只有头部,没有尾部。

  公寓最主要的盈利途径便是租客的租金收入,想要从租客身上赚钱,首先是成本要越低越好,其次是售价要越高越高。这两者的中间差越大,公寓越赚钱。那么,如何才能做到低成本、高价格呢?

  1、资源模式:公寓的资源主要包括土地资源或者房源、金融资本资源,以及任何行业都不可或缺的人才资源。如果能以较低的成本拿地、拿房、拿资金,或者有一批一个顶两高绩效人才。那公寓便赢在了起跑线,拥有了相当的市场竞争力。

  2、品牌模式:同一类产品,不同品牌的溢价能力不同。如果能做到让租客就愿意出高价住这个品牌,即使在获取成本上不占优势,也可以有不错的收益。

  3、资本模式:即通过REITs和独角兽上市等资本运作实现公寓资产的证券化,但前提是权属清晰,正常运营且有稳定现金流,且发起人具有持续经营能力及较强运营管理能力。

  水滴将自己定位为长租公寓综合服务商,是因为我们即懂公寓运营,又懂国资国企开发商,同时还拥有业内领先的公寓管理系统。通过从地产到公寓、从线下到线上的发展和积累,水滴希望可以以自身优势帮助公寓解决问题、提升效益。作为长租公寓服务商,我们的优势在于:

  曾经的地产人,更加理解开发商诉求。水滴的管理团队大多源自开发商,都是曾经的地产人,对于地产和金融有着深刻理解,并且熟知国资国企的语言体系、工作决策机制。因此也更能理解开发商的诉求。

  四年分散式公寓,练就运营能力。 “水滴公寓”拥有8000 间的分散式自营公寓,在四年多的运营管理中积累了丰富的运营管理经验。凭借练就的运营能力和积累的行业资源,水滴在公寓项目可行性研究、项目定位以及运营管理等方面提供专业支持。

  投身SaaS,赶上移动互联大潮。正是在自身的公寓运营管理中,水滴发现了帐务不清晰、缺少租客流量、资金需求大等公寓运营管理的痛点,为解决这些痛点而投身SaaS,历时四年开发完成了水滴管家SaaS系统。也正是因为包括水滴管家在内的公寓智能管理系统的兴起和应用,极大提升了住房租赁企业的信息化水平,从而大大提高了整个长租公寓行业的运营效率。

  坚定做好线上线下服务。线上水滴管家,提供软硬件一体化的公寓管理系统;线下水滴公寓,提供战略咨询和委托管理服务。水滴通过把公寓运营与互联网工具结合,特别是软硬件深度结合,实现线上线下一体化,可以帮助公寓的提升管控质量与管理效率。

  那么,水滴为什么会选择走综合服务商这一模式?理由很简单,市场有需求,而我们有比较优势去满足这些需求。比如过去,我们发现公寓管理的问题在于帐务不清晰、缺少租客流量、资金需求大等,为了帮助行业以及水滴公寓自身解决这一痛点,于是我们有了水滴管家,帮助客户提供流量支持、金融支持,实现“人-房-钱”的流程化管理。

  如今,随着“国家队”的齐步进入,他们在公寓运营管理方面的需求日益增长,而水滴的高管在房企、金融管理、企业管理等领域都具有极为丰富的经验,我们将这套行之有效的实践和管理经验融入软件,升级成能够为国资国企、开发商等大客户解决运营问题的专属企业版系统。未来,水滴也将随市场的变化持续完善,以期用自身的优势给这个行业贡献价值。

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